Πολεοδομία και Δήμοι
Θεοδόσης Χατζηιωαννίδης
Οικονομολόγος, ΜΒΑ, Σύμβουλος ΟΤΑ και Επιχειρήσεων
Πρ. Γενικός Γραμματέας σε Δήμους
Π. Ειδικός Συνεργάτης Οικονομικών και Αναπτυξιακών Θεμάτων ΚΕΔΕ
local administration
Πολεοδομία και Δήμοι
Τοπική υπόθεση η ανάπτυξη
Πρόσφατα γίναμε αυτήκοοι μάρτυρες μίας πολύκροτης γενόμενης δικαστικής υπόθεσης που αφορά τη λειτουργία της πολεοδομίας σε τουριστικούς δήμους της Χαλκιδικής. Δήμους και περιοχές, ιδιαίτερα στο πρώτο πόδι της Χαλκιδικής, που οι συνθήκες διαβίωσης το «βαρύ» καλοκαίρι είναι επιεικώς «αβίωτες».
Κουβαλώντας εμπειρία από θέσεις διοίκησης και ευθύνης, θεωρώ ότι ο ρόλος της Πολεοδομίας στην τοπική ανάπτυξη και το επίπεδο διαβίωσης είναι κομβικός. Είναι το σημείο μηδέν, η αρχή των πάντων. Για να γίνω σαφέστερος, εννοώ το ρόλο που έχει για κάθε Δήμο η πολεοδόμηση, ο τρόπος που σχεδιάζεται η πολεοδομική ανάπτυξη, ο τρόπος που λειτουργεί η γνωστή σε όλους μας Πολεοδομία, η λεγόμενη πλέον Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ).
Ας προσπαθήσουμε να δώσουμε ένα παράδειγμα. Πριν ένα χρόνο περίπου ψηφίστηκε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, που έδινε τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες και τους εργολάβους να χρησιμοποιούν τα μπόνους δόμησης, με αποτέλεσμα να μπορούν να αναγείρουν 8όροφες ή και 9όροφες οικοδομές, σε αστικές περιοχές που μέχρι σήμερα είχαν πολυκατοικίες 7 ορόφων το πολύ. Δεν ήταν μόνο αυτή η διάταξη, αλλά σειρά κι άλλων διατάξεων του Κανονισμού που προκάλεσαν αντίδραση στις τοπικές κοινωνίες. Έτσι μετά από παρέμβαση στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) δύο-τριών δήμων, το ΣτΕ έκρινε συγκεκριμένες διατάξεις του ΝΟΚ αρχικά αντισυνταγματικές και κατ’ επέκταση θα πρέπει να ακυρωθούν. Τον Ιανουάριο αναμένεται να εκδοθεί η γραπτή απόφαση.
"Ο ρόλος της Πολεοδομίας στην τοπική ανάπτυξη και το επίπεδο διαβίωσης είναι κομβικός. Είναι το σημείο μηδέν, η αρχή των πάντων."
Αυτό που ενδιαφέρει πρωτίστως είναι ποια άρθρα και γιατί κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Σύμφωνα με τις επίσημες πληροφορίες, αντισυνταγματικό κρίθηκε το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Οι διατάξεις αυτές κρίθηκαν ότι αντίκεινται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος.
Ο βασικός λόγος δεν έχει να κάνει με το ίδιο το περιεχόμενό τους, αλλά με το γεγονός ότι δεν γίνονται σεβαστές οι διατάξεις που ισχύουν στο πολεοδομικό καθεστώς κάθε πόλης, κάθε Δήμου. Λέει λοιπόν το ΣτΕ, ότι η δυνατότητα που δίνεται στους εργολάβους, με το ΝΟΚ, να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης είναι στη βάση της αντισυνταγματική. Θεωρεί λοιπόν ότι για τις αποφάσεις αυτές πρέπει να σταθμίζονται οι ειδικές συνθήκες, ο πολεοδομικός σχεδιασμός και το οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής.
"Λέει το ΣτΕ, ότι η δυνατότητα που δίνεται στους εργολάβους, με το ΝΟΚ, να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, είναι στη βάση της αντισυνταγματική. Θεωρεί ότι πρέπει να σταθμίζονται οι ειδικές συνθήκες κάθε περιοχής."
Υπάρχουν βέβαια επικρίσεις για την απόφαση αυτή. Κατασκευαστές και οικοπεδούχοι χάνουν τετραγωνικά μέτρα, άρα χάνουν υπεραξίες και κέρδη, αλλά δεν είναι ή δεν θα πρέπει να είναι αυτό το ζητούμενο. Η απόφαση αυτή του ΣτΕ δίνει τη δυνατότητα στις τοπικές κοινωνίες να ανακουφιστούν προσωρινά, όμως υπογραμμίζει και την ευθύνη που έχουν οι διοικήσεις των δήμων αλλά και το οικοσύστημα της Δόμησης και της Κατασκευής στην ποιότητα ζωής αλλά και στην τοπική ανάπτυξη.
Θα δώσω ένα σύντομο μικρό παράδειγμα. Εδώ και έξι (6) χρόνια πολλά πρωινά ακολουθώ μια συγκεκριμένη διαδρομή με το αυτοκίνητο στην ανατολική Θεσσαλονίκη. Η απόσταση αυτή πλέον χρειάζεται το διπλάσιο χρόνο σε σχέση με έξι χρόνια πριν, για να καλυφθεί με το αυτοκίνητο. Φυσικά ΔΕΝ υπάρχει εναλλακτικός τρόπος μετάβασης. Γιατί όμως συμβαίνει αυτό? Στην πορεία αυτή έχουν ξεφυτρώσει 8όροφες πολυκατοικίες ή και 9όροφες στην Καλαμαριά, ακόμα και σε περιοχές που μέχρι πριν, είχαν το πολύ 4όροφες ή 5όροφες νεόδμητες πολυκατοικίες. Τεράστια οικιστικά συγκροτήματα δημιουργούνται, οι δρόμοι όμως δεν μπορούν να ανοίξουν, τα πάρκινγκ λιγοστεύουν και ακόμα και στις νέες οικοδομές δεν υπάρχει η υποχρέωση να γίνει ένα πάρκινγκ ανά διαμέρισμα.
Άρα η κίνηση στους δρόμους γίνεται σαν τον λαιμό του μπουκαλιού: Όσο μεγάλο και φαρδύ είναι το μπουκάλι, στο λαιμό επιβραδύνεται η ροή. Στους δρόμους της χώρας, όχι μόνο επιβραδύνεται, αλλά σταματάει εντελώς, φρακάρει.
Άρα η κίνηση στους δρόμους γίνεται σαν τον λαιμό του μπουκαλιού: Όσο μεγάλο και φαρδύ είναι το μπουκάλι, στο λαιμό επιβραδύνεται η ροή. Στους δρόμους της χώρας, όχι μόνο επιβραδύνεται, αλλά σταματάει εντελώς, φρακάρει. Χιλιάδες ώρες σπαταλημένες στους δρόμους, πεζόδρομοι που δεν υπάρχουν, άνθρωποι που δεν περπατάνε, ποιότητα ζωής που συνεχώς φθίνει.
Δυστυχώς η έλλειψη σχεδιασμού και η λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, των Πολεοδομικών Υπηρεσιών του κάθε Δήμου διαδραματίζει σημαντικό ρόλο σε αυτό που συναντάμε στις πόλεις. Μέχρι πρόσφατα βέβαια που οι Πολεοδομίες ανήκαν στο κράτος και αργότερα στους μεγάλους δήμους, η κατάσταση ήταν εξίσου, αν όχι περισσότερο προβληματική.
Όμως ας δούμε ποια είναι η πραγματική κατάσταση. Με το Ν. 3852/2010, τον γνωστό «Καλλικράτη», οι Δήμοι ανέλαβαν την αρμοδιότητα της Πολεοδομίας και υποχρεώθηκαν να συστήσουν Υπηρεσίες Δόμησης. Δυστυχώς όμως η οικονομική κρίση, και κυρίως η αφαίμαξη των δήμων από επιστημονικό προσωπικό και εν προκειμένω μηχανικούς, οδήγησε σε φαιδρές, αν όχι δραματικές καταστάσεις. Δήμοι μικροί χωρίς κανέναν μηχανικό που να μπορεί να στελεχώσει την πολεοδομία. Με απανωτές νομοθετικές ρυθμίσεις, μετατέθηκε η ημερομηνία που θα έπρεπε οι Δήμοι να λειτουργήσουν την Πολεοδομία, και η εξυπηρέτηση γινόταν από κάποιον μεγάλο Δήμο της περιοχής ή του Νομού που είχε ήδη Πολεοδομία. Όμως τα τελευταία χρόνια, και ειδικά από το 2024 που ξεκίνησε η τρέχουσα δημοτική περίοδος (μετά τις δημοτικές εκλογές) οι Δήμοι, ακόμα και οι μικροί, υποχρεούνται να λειτουργούν μόνοι τους τις Πολεοδομίες. Για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα, αντί να στελεχωθούν ουσιαστικά οι Δήμοι, προκρίθηκε η λύση της υποστήριξής τους από τους Αναπτυξιακούς Οργανισμούς, εταιρίες δηλαδή των Δήμων που έχουν τη δυνατότητα να προσλαμβάνουν πιο γρήγορα, παρακάμπτοντας σε πολλές περιπτώσεις τη διαδικασία ΑΣΕΠ. Με λίγα λόγια, γίνεται προσπάθεια να αντιμετωπιστεί το θέμα με ασπιρίνες, όχι να λυθεί το πρόβλημα. Ως αποτέλεσμα, πολεοδομίες που ακόμα και τώρα υπολειτουργούν και καταστάσεις που ευνοούν την «θολούρα» και σίγουρα πάντως δεν προάγουν την τοπική ανάπτυξη.
"Καμία τοπική ανάπτυξη δεν μπορεί να επιτευχθεί, αν δεν την ορίσει και τη σχεδιάσει ο τοπικός δήμος και το στελεχιακό του δυναμικό. "
Όμως το ΣτΕ ουσιαστικά βροντοφωνάζει αυτό που λέει η κοινή λογική και η εμπειρία όσων πραγματικά έχουν εμπειρία και διάθεση να βρουν ουσιαστικές λύσεις στα προβλήματα. Καμία τοπική ανάπτυξη δεν μπορεί να επιτευχθεί, αν δεν την ορίσει και τη σχεδιάσει ο τοπικός δήμος και το στελεχιακό του δυναμικό. Οι αιρετοί που ψηφίστηκαν να διοικήσουν είναι από τον τόπο και γνωρίζουν τις ιδιαιτερότητες. Το κεντρικό κράτος οφείλει μόνο να θέτει κανόνες χρηστής διοίκησης, όχι να διοικεί αυτό τα τοπικά θέματα. Η αποκέντρωση και η εθνική ανάπτυξη στηρίζονται κυρίως στην τοπική ανάπτυξη και στην ενδυνάμωση της τοπικής αυτοδιοίκησης. Δε είναι πρόοδος να σχεδιάζονται, να δημοπρατούνται και να παρακολουθούνται τα Γενικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια κεντρικά από το ΤΕΕ και να υλοποιούνται από μακριά, χωρίς την εποπτεία των Δήμων. Φυσικά οι ευθύνες είναι και αρκετών Διοικήσεων των Δήμων, που τα προηγούμενα χρόνια δεν δούλεψαν προς την κατεύθυνση της δημιουργίας μιας λειτουργικής Υπηρεσίας Δόμησης.
Κλείνοντας να δώσω και την αισιόδοξη πτυχή. Υπάρχουν Δήμοι, Διοικήσεις και Δήμαρχοι που ασχολούνται ουσιαστικά με την ποιότητα ζωής και αντιτάχθηκαν στην υλοποίηση του ΝΟΚ. Δήμος Θέρμης Θεσσαλονίκης για παράδειγμα: ένας Δήμος με πληθυσμιακή αύξηση, που δεν είναι τουριστικός. Επένδυσε στην σωστή πολεοδόμηση κι έθεσε κανόνες. Δεν επέτρεψε να χτίζουν πολυώροφα κτίρια, δεν επιτρέπει στο μεγαλύτερο μέρος της Θέρμης επιχειρήσεις μεγάλης ή και μεσαίας όχλησης. Έχει προσδιορίσει μια συγκεκριμένη περιοχή για βιοτεχνικές και μεταποιητικές δραστηριότητες, ενώ η υπόλοιπη περιοχή έχει κατά βάση οικιστικό χαρακτήρα. Σε διπλανούς, ακόμα και μεγαλύτερους δήμους, φυτρώνουν 9όροφες πολυκατοικίες. Αποτέλεσμα, τα τελευταία χρόνια, η αξία της γης στη Θέρμη, παρότι χτίζεις λιγότερα τμ, έχει αυξηθεί περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη οικιστική περιοχή της Κεντρικής Μακεδονίας. Υπάρχουν κι άλλες, δυστυχώς όχι πολλές τέτοιες περιπτώσεις σε όλη την Ελλάδα. Περιπτώσεις που αποδεικνύουν ότι η πολεοδόμηση και η τοπική ανάπτυξη είναι τοπική υπόθεση και μόνο μία οραματική διοίκηση, με πραγματική όρεξη για δουλειά μπορεί να πετύχει.